GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO (FACILITY MANAGEMENT)
EL MODELO TORRE MADERO INTRODUCCIÓN
En el Consorcio existe una Gerencia de Ingeniería y Servicios que funciona bajo el Sistema de Autogestión, con una estructura funcional directa que provee un funcionamiento de las Instalaciones Técnicas en forma segura, económica y eficiente.
Debe ser segura, para hacer cumplir todas las normativas de seguridad
Eléctricas | Climáticas | Bio ambientales | Estructurales | De Incendio | Control de Acceso (personas y/o elementos peligrosos) | De Higiene
Mecánicas | De Habitabilidad
De esta manera, estará a resguardo la vida y la salud de las personas que habitan el Edificio, como así también de las diferentes personas que ingresan diariamente.
Debe ser eficiente, porque de su accionar debe esperarse la continuidad del funcionamiento de las instalaciones de acuerdo a la performance de diseño de sus equipos.
Debe ser económica, porque tendrá que determinar, analizar y modificar todos los sistemas y trabajos de su competencia, de modo de lograr iguales resultados con los menores costos posibles para los recursos, materiales y humanos, que dispone.
La conjunción de estos 3 factores confluye en la calidad de mantenimiento, que debe ser asistida por recursos humanos, materiales y económicos, acordes a la calidad pretendida.
La estructura de costos está incidida principalmente por los siguientes factores.
CALIDAD DE LA ORGANIZACIÓN: Puestos necesarios ocupados por el personal adecuado.
CAPACIDAD DEL RECURSO HUMANO: Poseer personal capacitado y entrenado, en permanente capacitación y entrenamiento.
CONOCER EL RECURSO FÍSICO: Poseer la documentación de inventario actualizada, de arquitectura y de cada una de las instalaciones.
PERSONAL DE LA ESTRUCTURA ( administrativa y de mantenimiento ): Comprometido con los objetivos que fije la organización.
USUARIOS Y PERSONAL ESTABLE DEL EDIFICIO: Informados convenientemente sobre el buen uso de las instalaciones y procedimientos establecidos.
INFORMATIZACION DE LA GESTION DE MANTENIMIENTO: Con los recursos actuales en materia informática se deberá disponer de las herramientas necesarias que permitan establecer un control de las actividades, compras y costos de operación, como así también de la periodicidad en los distintos mantenimientos a efectuar.
HERRAMENTAL: Disponer de enseres, instrumentos, máquinas y herramientas necesarias que posibiliten la realización eficaz de los trabajos.
RESPETAR LAS NORMAS DE SEGURIDAD E HIGIENE EN EL TRABAJO:
Debe disponerse de una asesoría en la materia que mantenga actualizadas Normas de Seguridad y Recomendaciones, como así también los distintos Procedimientos para actuar ante Emergencias.
En nuestro caso, además se cuenta con una Guardia de Bomberos permanente que asiste al Edificio ante emergencias por incendio y tiene a su cargo todos los elementos e instalaciones necesarias en materia de prevención de riesgos.
CLASES DE MANTENIMIENTO
La implementación del Mantenimiento se canaliza a través de 4 clases de actividades, diferenciadas por la oportunidad y periodicidad con que se aplican.
Mantenimiento Preventivo
Tarea de inspección periódica, según la especificación, contenida en una rutina, que genera “ ordenes de trabajo ” en momentos oportunos de manera que impiden un deterioro pronunciado o el funcionamiento deficiente del elemento o parte edilicia inspeccionada.
Mantenimiento Productivo
Tarea de análisis sobre equipos de carácter estratégico o crítico que anticipa condiciones de funcionamiento con suficiente antelación como para practicar correcciones que impidan su detenimiento.
Mantenimiento Correctivo
Es la ejecución de una tarea especificada con una “ orden de trabajo ” que se generó de manera espontánea, programada, o derivada de una rutina de inspección de mantenimiento preventivo.
Mantenimiento Correctivo Programado
Es la ejecución de una tarea especificada en una “ orden de trabajo ” originada en la planificación de actividades de reparación, reemplazo o modernización de partes del Edificio y/o sus instalaciones.
En nuestro Edificio, se optó siempre por este último tipo de mantenimiento. Desde el Año 1992 el Consejo de Administración contó con un Plan de Trabajos e Inversiones (Diagrama de Gantt) que presentaba los distintos Mantenimientos Correctivos en las instalaciones técnicas. Ello evitó efectuar correcciones por demanda, con los consiguientes “ fuera de servicio ” que esto origina, además de soportar costos por trabajos urgentes y repentinos.
Cuando las tareas producen alteraciones en las instalaciones originales modificando los suministros iniciales ( electricidad, aire acondicionado, iluminación, instalaciones sanitarias, transporte vertical, seguridad ), o bien ejecuciones de obras que modifican la arquitectura original, es necesario hablar de “ mejoras ” y no corresponde incluir estos trabajos en las tareas de mantenimiento.
Dichas tareas excluidas de las de mantenimiento deben ser ejecutadas por una unidad de trabajo específica, que posea recursos propios, coordinada y supervisada por la Gerencia de Ingeniería y Servicios.
Todas las mejoras introducidas mantienen y actualizan los valores patrimoniales del inmueble.
Es importante destacar que a efectos de no afectar los recursos económicos previstos y por ende la calidad, la ingeniería de mantenimiento solo debe atender el Edificio y sus instalaciones en el estado que se haya previsto al momento de desarrollar el presupuesto operativo del período.